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Conseil Placement [ CONSEIL ] Placement
La loi Borloo
Amortissement
Déduction annuelle au titre de l'amortissement, sur le montant de l'investissement, comme suit :
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Borloo populaire |
Robien recentré |
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Règles d'amortissement |
6% par
an pendant 7 ans |
6% par
an pendant 7 ans |
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Total amortissable |
de 50% à 65% selon la durée choisie |
50% |
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Durée maximum |
15 ans |
9 ans |
La
base de l'amortissement comprend le prix de l'immobilier + frais
d'acquisition (droits d'enregistrement et de timbre, honoraires
et commissions, …).
Point
de départ de la période d'amortissement (et donc de gain
fiscal): mois d'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si
celle-ci est postérieure à l'achèvement.
Si l’achèvement intervient en cours d’année, l’amortissement se fera au prorata temporis la 1ère année avec report du nombre de mois restant sur la dernière année civile.
Avantage fiscal
L'amortissement
se cumule aux charges, aux intérêts d'emprunts et à la déduction
forfaitaire annuelle: l'ensemble vient en déduction des loyers,
permettant de ne pas générer d'impôts au titre des revenus
tirés de la location. Avec, dans le cas du Borloo populaire, 30%
d'abattement forfaitaire sur les revenus bruts.
L’investisseur en Borloo ou Robien obtient, par diminution de
son revenu net imposable du à l’amortissement du bien
immobilier, une réduction d'impôt. Cette défiscalisation est
donc proportionnelle au montant de l’investissement et au taux
d'imposition du contribuable (TMI notamment). Plus ce dernier se
situe dans une tranche élevée, plus l'impact fiscal est
important.
Le déficit foncier excédentaire vient en déduction du revenu
imposable de l'investisseur, à concurrence de 10 700 €
par an, générant une réduction d'impôt annuelle jusqu'à 4
280 €.
Attention : dans le cadre du dispositif Borloo, le locataire
doit impérativement satisfaire aux plafonds de loyers.
Sortie
A l'issue de la période initiale d'amortissement (et de
location) de 9 ans, vous êtes libre de :
conserver le bien en location tout en continuant à rembourser le prêt afin de vous constituer un patrimoine réel et transmissible, source de revenus indexés (idéal pour la retraite). Dans le cadre du Borloo populaire, vous pouvez continuer à amortir à raison de 2,5% par an pendant deux périodes successives de 3 ans (tout en continuant alors à respecter les contraintes liées à ce dispositif).
revendre le bien, solder le capital restant dû à la banque et récupérer le solde, sans imposition (sauf si vous réalisez des plus-values, imposables selon un barème dégressif. Exonération totale au bout de 15 ans).